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新加坡组屋建设对我国保障性住房建设启示研究

热度0票  浏览3次 时间:2020年3月17日 11:05
王亚博
(华北理工大学 河北 唐山 063200)
摘 要:随着我国城镇住房制度改革向社会化、商品化迈进,住房市场发生了巨大变化,许多地区的房价不断攀升,城市中低收入家庭的住房矛盾越来越突出,亟需政府提供基本住房保障。而从各地障房建设和管理的实践来看,存在着资金来源不稳定、保障覆盖范围过窄、保障水平低、后续管理机制不完善等问题。对新加坡政府组屋管理制度的研究,学习其政府组屋管理的成功经验,不仅能为我过保障性住房市场的科学发展提供依据,而且能够促进住房保障制度持续协调运行,更有利于改善我国城市居住环境,进而促进国民经济的健康发展。
关键词:组屋;保障性住房;公积金;准入退出
1.新加坡组屋管理部门
新加坡自治以前,由新加坡改良信托局管理新加坡国内的城市建设和住房,在其存续的30多年间,建成住房数量少,并没有解决新加坡的住房问题。新加坡政府于1960年2月1日成立了新加坡建屋发展局,它作为政府的一个法定机构,隶属于国家发展部。建屋发展局是新加坡“居者有其屋”计划的主要执行者,政府设立这一管理部门就是为新加坡公民提供廉价且高质量的政府组屋,该机构主要承担着政府组屋土地等资源的规划,组屋及相关配套设施的的设计建造,组屋的配售租赁以及物业管理等职能。
新加坡建屋发展局主要职责主要为以下几部分。首先为统一规划,建屋发展局要对政府组屋的土地利用,建造面积,房屋规格等进行全面的规划,使其适应于不同阶层、不同家庭结构、不同民族、不同经济条件的人群。其次统一建造,新加坡政府组屋的建造由建屋发展局负责,组屋的建造质量、完工期限、结构设计都有严格的标准,不允许随意的变动和修改。再次,统一分配。新加坡的政府组屋必须由建屋发展局在相当透明和公开的社会环境下,根据申请人的资格,采取排队登记的方式分配给新加坡公民。最后,统一管理。新加坡建屋发展局下共设41个公共住宅区办事处,负责对政府组屋的管理,公共住宅区办事处主要负责政府组屋的申请登记、组屋的租售、组屋的保修和改良、组屋各项管理条例的执行等。
2.新加坡组屋融资模式
新加坡在1960—1970年的10年间共建成约11.7万套组屋,投入资金巨大。组屋的资金来源,一是政府的补贴,保障房低于市场价格造成的资金不足由政府予以补贴。
二是政府债券,政府债券大部分是向公积金局募集的。所以,新加坡组屋的融资模式是以公积金融资为主,政府津贴为辅的融资模式。
利用强有力的政府干预手段降低组屋建设成本土地成本是组屋成本的重要组成部分。组屋建设过程中使用国有土地的由政府提供;使用私人土地的,根据1966年出台的《土地征用法》的规定,建屋发展局享有征收私人土地的权力,这种征用极大地降低了用来建设组屋的土地的市场价格。组屋由政府投资建设并统一定价,以成本价出售给民众,所以组屋的价格优惠。
新加坡公积金制度的有效运行公积金账户包括普通账户、保健账户和特别账户,公积金由雇主和雇员分别缴纳,统一计入每个会员的个人账户。缴费率随国民经济整体状况变动,但须经政府批准。政府对公积金免税,并为公积金存款提供担保。公积金账户分为普通账户、保健账户和特别账户,普通账户部分主要用于购房。其中归集资金约有20%被提做准备以应付提存,80%购买政府债券和消费。因此,新加坡的公积金制度通过3个账户的资金归集,可以获得更多的资金投入保障住房的建设。按照《中央公积金法》的规定,所有职工包括临时工、试用工、时间工、月薪工、日薪工、周薪工以及件薪工都必须按规定在公积金局开立账户存款。个体劳动者如果全年净收入超过2400新元,也必须在公积金局开立账户存款。因此,公积金的缴纳人群是非常广泛的,这样一方面保障了缴纳人的受保障权利,另一方面也扩大了归集资金的数量。
3.组屋准入退出管理
(1)细致明确的准入限定。新加坡政府对组屋申请者有严格的条件限制,必须同时满足以下条件:第一,申请人公民属性的限制。规定必须由两名新加坡公民或者一名新加坡公民及一名新加坡永久居民联合向建屋发展局提出申请;对于较高档的公寓,申请人则必须是新加坡公民,联合申请人与申请人有亲属关系的也必须是新加坡公民,没有亲属关系得可以是新加坡公民或者永久居民。第二,申请人年龄必须达到21周岁,且对于不同档次组屋申请人的年龄限制存在差别。第三,购买不同形式的组屋有不同的收入限制。比如购买两房式组屋的家庭月收入不能超过2000新元,购买三房式组屋或者更大的则不得超过8000新元。第四,如果申请人拥有私人房产,则不允许购买组屋,只有私人房产出售5个月后方可拥有申请组屋的资格。这些准入规定从公民身份、收入、年龄等方面对组屋购买者进行细致分类和严格限定,统一而明确。
(2)严格的退出措施。新加坡组屋退出制度主要有两种情况:第一,组屋的转让置换。居住者由于诸如工作地点变化、生活水平提高等原因对现有组屋进行转让,建屋发展局根据其申请调整的新组屋面积与原来面积进行比较而确定分配顺序。第二,组屋出售。出售组屋的居民需要以原先购买组屋的价格,适当根据居住时的装修价格,进行调整出售给建屋发展局,由建屋发展局在市场上转售,转售后原先购买组屋时动用的中央公积金款项需要返还到账户中,且需要向政府缴纳一定的转售费用。而购买转售组屋的公民也必须符合前述的准入限定。对于违反规定的购买或转售行为政府有严厉的惩罚措施,违规者可能面临高额的罚款和监禁处罚。
4.组屋建设对我国的启示
新加坡的组屋建设有很多值得我国借鉴的经验,第一保证政府在解决保障性住房中的主导地位。我国政府需要根据保障性住房政策建立专门的管理机构负责组屋的相关土地、资金、建造设计和人力资源等等的管理。
第二要加强住房公积金的管理与使用,住房公积金和社会养老基金是具有国家强制储蓄性质的社会保障基金,由于性质相同所以具有合并归集的基础。社会保障基金的保障性是其最大特点和基本属性,首先要保障缴纳人获取基本住房保障,因此要求基金应该主要投入保障住房建设,保障国民最基本的居住需求得到满足。由于公积金具有国家强制性,这种福利政策设置的初衷:一是通过这样的机制使得国民得到一定的福利保障,二是通过这一制度实现高收入与低收入家庭的住房保障二次调节,适当牺牲高收入家庭的利益,保护低收入家庭基本居住需求的实现。因此,不同收入水平获得的福利保障也是不同的,收入越高保障程度越低。
第三加强对保障性住房准入退出的管理,完善保障性住房的资格审查机制。资格审查主要是对申请保障性住房的公民提供的材料进行真实性调查并审核其是否符合购房标准。在此过程中,保障性住房的专门管理机构应该与多部门联合,进行跨区域的资产和家庭收入情况的监察,实现全国范围内网络共享,对材料中提供的个人及家庭成员收入、个人财产、名下的房车、存款等进行检查,确保与提交的材料内容相符,而且要进行动态监管,当申请人的收入状况开始改变,不再符合申请标准时,要依据规定撤销其住房保障的资格,并且需要加大违规处罚力度,增加违规成本。■参考文献
[1]夏玉清.试论新加坡组屋政策与国家认同[J]. 《河南师范大学学报》2011年第4期.
[2]肖振生.《新加坡:在统一的规划下开放土地市场》[J], 《河南国土资源》,2006年10期.
[3]杨葆亭.新加坡城市规划的编制和特点[J]. 《国外城市规划》,1982年第2期.
[4] 曾国安.《中国城镇住房保障制度改革和创新的基本构想》[J],《黑龙江社会科学》,第120-126页.



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